Регионы
logo logo_white
inform
18+
Все регионы Санкт-Петербург Москва Красноярск Нижний Новгород Пермь Оренбург Архангельск Екатеринбург Новосибирск Омск Башкирия Кемерово Карелия Приморье Калининград Самара Казань Сочи Ростов-на-Дону Волгоград Саранск

Адвокат рассказала, как уберечься от обмана застройщиков при покупке жилья

Перед покупкой жилья в собственность необходимо проверить все правоустанавливающие документы с юридической точки зрения.
194 18 Октября 2020 10:42 Общество
Адвокат рассказала, как уберечься от обмана застройщиков при покупке жилья
Адвокат рассказала, как уберечься от обмана застройщиков при покупке жилья
Загрузка...

При приобретении жилья в собственность нужно руководствоваться 214—ФЗ, он регламентирует процесс оформления сделки и максимально защищает дольщиков от ситуаций с обманом недобросовестных застройщиков. Такое мнение «НьюИнформ» высказала адвокат по недвижимости Анна Салютина.

На рынке недвижимости существует проблема, связанная с жильем, построенным в обход закона. Каждый человек мечтает о свей квартире, но недобросовестные застройщики тоже мечтают о прибыли. Они возводят жилые корпуса и всеми путями, в том числе — незаконными, и стараются продать эти квадратные метры.

Адвокат по жилищным спорам Анна Салютина рассказала о некоторых нюансах, на которые следует обратить внимание покупателям жилья, чтобы не стать жертвой недобросовестных застройщиков. Зачастую гражданам продаются квартиры в домах, построенных незаконно. По словам адвоката, самостроем принято считать объект, который возведен (или возводится) в отсутствии разрешения на строительство.

«Чтобы оформить разрешение, застройщик должен иметь в собственности либо аренде земельный участок, зона расположения которого предусматривает строительство многоквартирного дома. Но такой участок стоит дорого, да и для оформления разрешительных документов нужно оплатить проект, экспертизу, сообщить о начале строительства в Госстройнадзор.

На практике же мошенники нередко начинают возводить дома на землях, которые предназначены только для возведения индивидуальных домов (ИЖС). В этом случае разрешение на строительство многоквартирного дома нельзя получить, так как на этом участке на законных основаниях можно построить только ИЖС», - объяснила собеседник.

Адвокат рассказала, как уберечься от обмана застройщиков при покупке жилья

По словам Салютиной, недобросовестные застройщики под видом ИЖС нередко возводят многоквартирные дома, после чего «легализуют» свои постройки в суде, минуя установленную законом процедуру проверки качества строительства и ввода в эксплуатацию. В ходе судебного разбирательства администрация требует снести объект, а застройщик – признать за собой право на него. Как правило, в суд представляются заказанные самими застройщиками экспертные заключения о безопасности сооружений, и суды признают за ними право на такие «сомнительные» постройки.

«В первую очередь, можно уберечься от приобретения квартиры в самострое на стадии его возведения. Единственный законный способ продажи жилья в строящемся доме – это заключение договора долевого участия в строительстве в рамках «214-го Федерального закона» (214-ФЗ). Договор регистрируется в Росреестре и является гарантией того, что дом строится на законных основаниях. Мошенники же нередко оформляют с гражданами предварительные договоры, договоры инвестирования и другие сделки, которые законом запрещены. Если вам предложили такой договор и не предоставили правоустанавливающие документы, можно утверждать со 100-процентной вероятностью, что речь идет о незаконном строительстве. Никаких гарантий государство в этом случае не дает», - рассказала юрист.

Салютина объяснила, что в случае приобретения жилья в уже построенном доме нужно перепроверить всю документацию. Обязательно убедиться, что право на квартиру зарегистрировано в Росреестре. Но помимо этого следует понять, как проведена эта регистрация – на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, или же через суд – в таком случае речь идет о самострое. Если такое право зарегистрировано, то жилье не ограничено в обороте и может свободно продаваться. Но есть два основных риска: во-первых, нет никаких гарантий, что решение суда не будет пересмотрено.

«Администрация города, даже проиграв спор о сносе в первой и второй инстанциях, может обжаловать его в кассационном порядке. Также с иском о сносе могут обратиться собственники соседних домов и участков, права которых нарушены самостроем. К сожалению, бывают случаи, когда уже заселенные дома в итоге оказываются «под сносом» в результате отмены первоначальных судебных решений о «легализации» домов. Во-вторых, при возведении самостроя не осуществляется государственный строительный надзор, не дается оценка качеству дома, его обеспеченности коммунальной, транспортной инфраструктурой», - подчеркнула эксперт.

Поэтому не исключено, что, купив такое жилье, владелец столкнется с ситуацией, что напор воды будет низким, будут перебои с электричеством, не говоря о соблюдении пожарной безопасности, уточняет Салютина. Кроме этого есть понятие — нарушение этажности дома. Если разрешение выдано на три этажа, а застройщик для извлечения большей выгоды возвел четыре или пять, то он не сможет законно ввести его в эксплуатацию и будет пытаться его «легализовать» в суде. По факту – объект тоже является самостроем со всем вытекающими последствиями.

Чтобы себя обезопасить, Салютина рекомендует следовать двум основным принципам: строящееся жилье приобретать только по 214-ФЗ закону - он содержит очень много механизмов защиты покупателей. В случае покупки готового жилья отказаться от вариантов с самостроями.

«Конечно, в каждом случае человек решает сам – приобрести законное жилье, либо же, сэкономив денег, купить более дешевое помещение в самострое. В любом случае я рекомендую тщательно проверить всю документацию на дом, а еще лучше – прибегнуть к помощи юриста для оценки всех рисков», — советует адвокат.

Адвокат рассказала, как уберечься от обмана застройщиков при покупке жилья

Признаки самовольного сооружения

Один из признаков — дом построен на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Другими словами, земельный участок должен принадлежать застройщику на каком-либо праве (аренда, право собственности и т. д.). Кроме того, осуществляемое строительство не должно вступать в противоречие с разрешенным использованием земли, категорией земли.

Построен без получения на это необходимых разрешений; построен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При наличии хотя бы одного из вышеперечисленных оснований постройка считается самовольной. Лицо, осуществившее возведение самостроя, не приобретает на него права собственности. Это означает, что такой объект недвижимости невозможно продать, подарить, заложить, сдать в аренду или совершить с ним другие сделки. Законом предусмотрено, что самострой подлежит сносу, причем он осуществляется за счет лица, построившего здание.⠀

Адвокат рассказала, как уберечься от обмана застройщиков при покупке жилья

Советы адвоката по недвижимости

Проверить, есть ли разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. «Самострой» — это многоквартирные дома, возведенные без разрешения, легализуются на основании решения суда, обычно такие дома заведомо с недостатками. Основными проблемами, преодолеваемыми судебными решениями, являются отсутствие разрешительной и проектной документации, превышение допустимой этажности, несоответствие правилам землепользования и застройки города.⠀

В обязательном порядке необходимо затребовать акты технологического присоединения к инженерным сетям (договор водоснабжения, договор электроснабжения, договор теплоснабжения).⠀

Наличие или отсутствие арестов на землю и объект недвижимости.

Выписка из ЕГРН решит такой вопрос. Она содержит всю подробную информацию. Сколько у квартиры собственников, на каком основании приобретена квартира, есть ли у квартиры обременения.⠀

Но даже при наличии всего перечисленного, вступившее в законную силу решение суда о признании права на объект недвижимости не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Не исключено, что администрация или иные лица в последующем восстановят срок на обжалование, и решение суда о признании права будет отменено.

Подпишитесь и получайте новости первыми
lenta
Новости партнеров
star
Новости партнеров
Наверхнаверх